Mida teha kodulaenuga kõrgete intresside keskonnas?

Kas maksta tagasi, hoida edasi või küsida madalamat intressi?

and

Jun 20, 2023

∙ Paid

Kodulaen on enamus inimeste jaoks üks suurimaid finantsilisi kohustusi ning ka igakuiselt üks suurimaid kuluartikleid. Kuna kodulaenu igakuise makse suurus sõltub suurel määral intressist, siis on kõrgete intresside keskkonnas asjakohane mõelda erinevatele võimalustele, kuidas enda kohustusi vähendada.

Järgnevalt kirjutame lähemalt, millest koosneb laenuintress ning millised on võimalused kodulaenuga seotud kohustuste vähendamiseks kõrgete intresside keskkonnas. Boonuseks on postituse lõpus ka Taavi ja Marko lood kodulaenuintressi alandamisest.

Mis on Euribor?

Euribor (Euro Interbank Offered Rate) on euroala ühe kuu, kolme kuu, kuue kuu ja 12 kuu põhine intressimäärade referentsväärtus. Euribor on oluline finantsnäitaja, mis aitab määrata intressimäärasid paljudes Euroopa rahandusasutustes, sealhulgas pankades ja muudes krediidiasutustes.

Euribori arvutatakse iga päev ning see põhineb andmetel, mida esitavad suuremad euroala pangad. Iga pank esitab oma hinnangulise intressimäära, mis põhineb tema enda raha laenamisel teistelt pankadelt. Pärast andmete esitamist arvutatakse saadud andmete põhjal keskmine tulemus, eemaldades mõned kõrgemad ja madalamad hinnangud, et tagada mõõdetud andmete usaldusväärsus.

Euribori määra võivad mõjutada mitmeid tegureid, sealhulgas Euroopa Keskpanga (ECB) intressimäärad, turu likviidsus, inflatsioon ja rahaturu tingimused. Kui ECB tõstab või langetab oma baasintressimäära, avaldab see otsest mõju Euriborile. Tavaliselt on Euribor kõrgem kui ECB intressimäär seetõttu, et see peegeldab pankadevahelist laenuturgu, pankade riske ja konkreetsete pankade finantseerimiskulusid.

Mis mõjutab laenumakse suurust?

Juhul kui kodulaenu maksegraafik ei ole fikseeritud ja see on seotud Euriboriga, siis mõjutab Euribori tõus ja langus igakuise tagasimakse suurust olulisel määral.

Kui Euribor tõuseb, suurenevad ka hüpoteeklaenu intressimäärad. See tähendab, et hüpoteeklaenu võtja peab maksma suuremat intressimäära oma laenule. Selle tulemusena suureneb hüpoteeklaenu igakuine makse, kuna suurem osa sellest läheb intresside tasumiseks.

Vastupidi, kui Euribor langeb, vähenevad ka hüpoteeklaenu intressimäärad. See võib tuua kaasa hüpoteeklaenu igakuise makse vähenemise, kuna vähem raha kulub intressidele ja rohkem põhiosa tasumisele.

Kui tihti laenumakse suurus ümber arvutatakse, sõltub sellest, millise Euribori referentsväärtusega on laenuleping seotud. Tavapäraselt on eraisikute hüpoteeklaenud seotud kuuekuise Euriboriga, mis tähendab, et igakuine laenumakse suurus vaadatakse üle iga kuue kuu möödudes.

Teine oluline tegur, mis mõjutab laenumakse suurust on riskimarginaal, mis moodustabki koos Euriboriga kogu intressimäära suuruse. Riskimarginaal on justkui lisatasu, mille pank lisab Euriborile või muule viitemäärale, et arvutada välja lõplik intressimäär, mida laenuvõtja peab tasuma.

Riskimarginaali suurus sõltub paljudest teguritest, sealhulgas laenuvõtja finantsolukorrast, krediidiajaloost, maksevõimest, laenu summa suurusest ja turutingimustest. Pank hindab laenuvõtja riskiprofiili, et määrata kindlaks, milline riskimarginaal tuleks kliendile kohaldada.

Kui laenuvõtja riskiprofiil on kõrge, näiteks on tal halb krediidiajalugu või ebastabiilne sissetulek, võib pank rakendada kõrgemat riskimarginaali. See tähendab, et laenuvõtja peab maksma kõrgemat intressimäära ja seega suuremat igakuist makset. Kõrgem riskimarginaal aitab pankadel kompenseerida suuremat riski, mis on seotud laenuvõtja maksejõuetusriski või maksehäiretega.

Vastupidi, kui laenuvõtja riskiprofiil on madal, näiteks on tal hea krediidiajalugu ja stabiilne sissetulek, võib pank rakendada madalamat riskimarginaali. See tähendab, et laenuvõtja saab madalama intressimäära ja seega väiksema igakuise makse.

Oluline on mõista, et riskimarginaal võib pankade vahel erineda ning laenuvõtja peaks võrdlema erinevaid pakkumisi, et leida parim intressimäär ja maksevõimalused.

Mida Euribor teeb tulevikus?

Tulevaste Euribori määrade hindamine/ennustamine on oluline tegur otsustamisel, kas on mõistlik laenu põhiosa ennetähtaegselt tagastada või mitte. Siin on mõned põhjused, miks see oluline on:

Intressikulud: Euribor mõjutab intressimäära, mida on vaja maksta laenu eest. Kui tulevased Euribori määrad on prognooside järgi kõrgemad, võib see tähendada, et laenuintressimäär tõuseb veelgi. Samas kui ennustused näitavad, et Euribor võiks hakata langema, võib laenu ennetähtaegne maksmine olla pikas perspektiivis kehv otsus.
Alternatiivsed investeeringud: Kui tulevased Euribori määrad on madalamad, võib teil olla mõttekas mitte ennetähtaegselt põhiosa tagasi maksta. Selle asemel võiks kaaluda alternatiivseid investeeringuid, mis võivad pakkuda suuremat tootlust. Kui investeeringute tootlus ületab hüpoteeklaenu intressimäära, võib olla mõttekas mitte laenu tagasi maksta ja kasutada vaba raha investeerimiseks.
Likviidsus: Laenu põhiosa ennetähtaegne tagastamine võib siduda suure summa raha kinnisvarasse. Kui tulevikuks on plaanis suuremad kulutused või investeerimisvõimalused, võib olla kasulik hoida suuremat summa raha kättesaadavana. See võimaldab vajadusel kiiresti reageerida ja kasutada raha teistel eesmärkidel, ilma et see oleks kinnisvara külge seotud.

Ülemisel graafikul on näha turuosaliste ennustust Euribori määra muutumisest. See ennustus on tehtud tulevikutehingute põhjal ja seega ei ole see täpne, aga see peegeldab turuosaliste tunnetust. Oluline on silmas pidada ka seda, et mida kaugemale perioodile tulevikutehinguid tehakse, seda suurem on määramatus ja seda suuremat preemiat oodatakse. Seetõttu on ka graafikul näha alates 2027-2028 aastast joone kõvera tõusu.

Selle graafiku põhjal ootavad turuosalised Euribori tippu (3.8% kuni 4%) 2023. aasta novembris-detsembri. Mille järel võiks Euribor hakata langema ja stabiliseeruda umbes 2.7% juures 2026. aastaks. Selle graafiku põhjal arvestaks mina pikajaliste hinnangute tegemisel täna Euribori määra ~2.5-2,8%.

Kas maksta kodulaen varem tagasi?

Kas sul on kodulaenust kõrgema intressiga kohustusi?
Kõrge intressimääraga laenude (tarbimislaenud, liisingud jms.) tagasimaksmine enne kodulaenu tagasi maksmist võimaldab vähendada intressikulusid rohkem. Seega, kui sul on kodulaenust kõrgema intressiga laene, siis maksa kõigepealt need tagasi, enne kui kaalud kodulaenu tagasimaksmist.
Kas sul on olemas meelerahufond 3-6 kuu kulutuste katteks?
On oluline omada piisavalt suurt meelerahufondi enne kui plaanid kodulaenu vähenda, kuna see aitab hoida finantsstabiilsust, toime tulla ootamatute kulutuste või sissetuleku langusega ning tagada selle sama kodulaenu makseid olukorras, kus muud sissetulekud ära kukuvad.
Kas sa tegeled investeerimisega või plaanid alustada investeerimisega?
Juhul kui sa juba tegeled investeerimisega või plaanid seda teha, on oluline hinnata alternatiive. Kui vaba raha kasutada kodulaenu tagasimakseks, siis on see kapital seotud pikemaks perioodiks kinnisvaraga ning seeläbi pole seda võimalik kasutada muude investeeringute tarbeks. Kui aga investeerimise soovi ei ole ning pole ka näha, et see keskpikas perioodis tekib, on täiesti asjakohane kaaluda põhiosa tagasimaksmist.
Kas investeeringute oodatav tootlus on suurem kui kodulaenu intress?
Kui sa siiski praktiseerid investeerimist või plaanid seda teha, siis on oluline vaadata, mis on sinu investeeringute oodatav tootlus ning kas see ületab kodulaenu kogu intressimäära. Seejuures on oluline hinnata mitte ainult tänast määra vaid prognoosida selle muutumist pikema perioodi jooksul. Täna on intress küll kõrge, aga erinevate analüüside põhjal võib prognoosida, et Euribor teeb tipu selle aasta sügisel ja seejärel hakkab langema. Aktsiaturgude keskmine ajalooline tootlus on olnud 8-12% vahel, sega justkui on investeerimine mõistlikum, kuigi kätkeb endas suuremaid riske. Kui sul on juba mõne aastane investeerimise ajalugu, siis arvuta kindlasti välja oma ajalooline tootlus ja arvesta enne otsuse tegemist ka sellega.
Kas sul on muid finantseesmärke mille jaoks on sul vaja raha koguda?
Kui sul on tulevikus mõni eesmärk, mis vajab kapitali ja mille puhul ei ole võimalik või mõistlik oma kodu lisatagatisena kasutada, tasub taaskord arvestada sellega, et põhiosa tagasi makstes on see raha pikaajaliselt kinnisvaraga seotud. Võib-olla on kasulikum alternatiiv vaba raha suunata panga tähtajalisele hoiusele, mis täna pakub lausa 5% tootlust ja selle abil raha tööle panna, kuniks seda on vaja kasutada.
Kas väiksem laenukoormus annab sulle suurema turvatunde?
Meelerahu on kõige kõige olulisem. Isegi kui kõike eelnevat arvesse võtta ja laenu põhiosa vähendamine ratsionaalselt vaadates pole kõige kasulikum, aga väiksem laen ja kulud pakuvad suuremat turvatunnet, siis võid julgelt laenu varem tagasi maksta küll.

Kuidas vähendada igakuise laenumakse suurust?

Kodulaenu põhiosa jäägi vähendamine või koguni terve laenu tagasimaksmine ei pruugi olla jõukohane. Küll aga on ka teine võimalus kohustuse vähendamiseks - pangaga läbirääkimistesse ning taotleda intressi (täpsemalt riskimarginaali) alandamist.

Pangad kaaluvad intressi alandamist juhul, kui taotlejal on midagi võrreldes esmase taotlemise ajaga oluliselt paremaks läinud, näiteks maksevõime ehk sissetulekud on oluliselt suurenenud või kohustused oluliselt vähenenud.

Samuti on oluliseks faktoriks see, kui laenu on juba mõned aastad teenindatud. Esiteks annab regulaarne ja korrapärane igakuiste makstete tasumine pangale signaali heast maksekäitumisest. Teiseks annab mõne aastane periood aega Sulle endale enda finantsseisu oluliseks parandamiseks.

Arvestada tuleb ka sellega, et lepingu muutmisega kaasneb lepingu muutmise tasu. Pank võib soovida ka uut hindamisakti. Samuti nõuab pank tihti, et taotluse rahuldamisel hakkaks sissetulek laekuma just sinna panka.

Kuidas intressi alandamine käib?

Intressi alandamise taotluse saab esitada kas panga kodulehel (kui on taotluse esitamise võimalus) või kirjutades email panga laenuhalduse osakonnale.

Taotlusega koos tuleb esitada pangale erinevat infot. Peamiselt on pank huvitatud infost, mis aitab neil hinnata taotleja finantsilist võimekust. Nad soovivad aru saada, millised on taotleja igakuised sissetulekud ja kohustused ning analüüsivad taotleja taotleja laenuteenindamise võimekust. Mida parem on taotleja finantsiline võimekus, seda tõenäolisem on, et pank taotlust kaaluma hakkab ja intressi alandamise pakkumise teeb.

Pank vaatab andmed üle ning teeb loodetavasti intressi alandamise pakkumise.

Seejärel on võimalus läbirääkimisteks, et küsida paremaid tingimusi. Enamasti saab läbi rääkida nii riskimarginaalis kui ka lepingutasus.

Argumenteerimisel aitavad kaasa põhjalikud ja tõendatud põhjendused. Esiteks saab argumenteerida taotleja finantsilise võimekuse üle. Kui suudad panka veenda, et tegelikult on sinu maksejõue suurem, kui pank seda eeldab, siis on võimalus paremaks pakkumiseks. Teiseks aitab argumenteerimisel kaasa, kui sul on teisest pangast parem pakkumine laual. Selle abil saab teistes pankades paremat pakkumist küsida.

NB! Hea mõte on küsida kodulaenu refinantseerimise pakkumisi ka teistest pankadest. Hea alternatiivne pakkumine annab võimaluse paremate tingimuste läbirääkimisteks ka kodupangas intressi alandamise taotluse protsessil.

Kuidas saada aru, kas panga pakutud uued tingimused on head?

Kui sa oled oma pangalt või konkureerivalt pangalt saanud uue intressi osas pakkumise, siis tasub kindlasti analüüsida, kui hea see pakkumine on. Esmapilgul võib näiteks 0.1 protsendipunkti väiksem riskimarginaal olla ahvatlev, aga kui lepingu muudatuse või panga vahetusega seotud kulud arvesse võtta, võib juhtuda, et muudatuse tasuvuse aeg on mitmed aastad.

Selleks, et uusi tingimusi paremini hinnata, on olemas kodulaenu kalkulaatoril laenu refinantseerimise tööriist. Sinna tööriista on vaja sisestada praegune laenuintress, uus laenu intress ning muudatusega seotud kulud (näiteks lepingu muutmise tasud või laenu refinantseerides uue lepingu tasu, notari tasud, hindamise akt jne.)

Näiteks kui sinu laenujääk on 126 000 ning pank pakub intressi alandust 0.11 protsendipunkti ning laenu tähtaeg on 25 aastat ja muudatusega seotud kulud on 150 eurot, siis tasub selline muutus rahavooliselt ära 20 kuuga. See tähendab seda, et 20 kuu pärast katab väiksem kuumakse seotud kulud ära.

Samas kui arvestada seda, et makstud põhiosa tegelikult kasvatab sinu varade väärtust, siis tasub selline muudatus ära 14 kuuga. Sinises kastis on toodud lisaks arvutus selle kohta, et kui sa väiksema kuumakse pealt kokku hoitud summa investeerid määratud tootlusega, siis oleks sul laenu perioodi lõpus kogunenud tänu liitintressile näidatud summa.

Lahtiütleja ja õigused

Postituses esitatud teave ei ole käsitatav investeerimisnõustamise, investeerimissoovituse ega muu investeerimis- või investeerimiskõrvalteenusena. Postituses olev info on mõeldud ainult Off The Record Jutud substacki tellijale ning postituse infot võib kasutada mujal ainult autorite kirjalikul nõusolekul.

Kogemuslood

“Kuidas Taavi proovis kodulaenu intressi alla rääkida” ja “Kuidas Marko sai kodulaenu intressi odavamaks”.

Kogemuslugude lugemiseks hakka meie OTR Juttude tasuliseks lugejaks!